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融资紧箍咒来了 房企第一的位子 碧桂园还能坐多久?时间:2020-09-05  来源:  作者:木木  点击量: 核心提示

  2020年上半年,中国房企第一名,还是碧桂园。  8月25日,碧桂园(02007.HK)发布了2020年中期业绩报告,无论从销售总额,还是现金流、负债等关键指标看,碧桂园都是一家财务状况健康的房地产公司。  中报显示,碧桂园上半年销售总额2669.5亿元,根据第三方机..

  2020年上半年,中国房企第一名,还是碧桂园。

  8月25日,碧桂园(02007.HK)发布了2020年中期业绩报告,无论从销售总额,还是现金流、负债等关键指标看,碧桂园都是一家财务状况健康的房地产公司。

  中报显示,碧桂园上半年销售总额2669.5亿元,根据第三方机构克而瑞的统计,碧桂园的销售额领先于恒大和万科,保持行业第一;回款率94%,账面可动用现金余额2055.2亿元;上半年有息负债总额约3420.4亿元,净借贷比例58%。

  值得注意的是,在碧桂园发布中报的那几天,住建部和央行两部门释放了一个信息:进一步管控房企有息负债增长。监管部门发布通告表示,将针对国内房地产企业财务指标划定“三道红线”,中国指数研究院对三道红线进行了解释:红线一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线二,净负债率大于100%;红线三,现金短债比小于1.0倍。

  这就是说,在房地产行业内部流传很久的“政府将进一步收紧房地产企业融资阀门”的说法,终于被证实了。

  因负债较低,房企第一的碧桂园仅踩中了“剔除预收款后的资产负债率大于70%”这一道红线。碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在中期业绩会上表示,新的融资监管信号是为了促进行业平稳健康发展。近年来碧桂园相关财务指标较好,未来资产负债率会进一步下降。

  “没什么能阻挡碧桂园了!”碧桂园的支持者们这样说。但也有较为资深的房地产行业人士向《企业观察报》表示,碧桂园业绩高增长的光环下面,是隐藏着的拿地速度变慢、高周转引致三四线城市建筑工地安全事故和投诉退房事件频发。

  “碧桂园要想真正坐稳中国房企老大的位置,恐怕需要先正视和解决这些问题。另外,碧桂园要投资800亿元搞机器人,这事儿靠谱吗?”

  碧桂园赚快钱

  在中国众多行业和企业中,房地产和几大房企一直是外界关注和媒体追逐的焦点。从2019年开始,碧桂园接连逆袭万科、超越恒大,成为了销售额第一的中国房企。

  碧桂园靠什么坐上了第一这个位子?那就是“盘踞三四线城市+高周转”。

  先来说高周转,一位碧桂园前员工告诉《企业观察报》,这些年为了高周转,碧桂园不惜让设计院的工程师们通宵加班,甚至加班到工程师耳膜破裂。一些地方分公司为了高周转敢于造假,比如,前几年碧桂园伪造南宁市五象新区规建局公章及科室负责人签名,并持伪造现场进度核验表,在南宁市住房局违规办理了天玺湾项目4-7、9号楼商品房预售证,因此上了监管部门的黑名单。

  令碧桂园不惜一切代价的高周转是什么?“就是快速拿地、快速开发、快速销售。在三四线城市疯狂拿下了大量土地,再以高周转的策略进行极速开发,碧桂园拍下土地的当天,设计院必须当天连夜出图,模板化复制,3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再周转。碧桂园也靠高周转超越了恒大、万科等房企。”该碧桂园前员工说。

  “房地产开发商拍下土地后,凭施工证就可以把土地抵押给银行换取开发贷款,同时让施工方垫资来减免一部分开发资金。只要拿下了预售证,就可以通过不断销售来快速回款。“高周转的房地产开发商,单盘利润不高,但是本金升值率惊人,杠杆+高周转,让开发商赚钱赚到手软,碧桂园就是这样快速把雪球滚大的。”有不愿具名的房地产行业人士向《企业观察报》指出了碧桂园高周转的“奥秘”。

  在碧桂园的决策制定中,高周转必须跟“占领三四线、下沉五六线”搭配在一起,才能赚快钱。

  在8日25日的年中业绩发布会上,碧桂园集团常务副总裁程光煜也表示,碧桂园坚持从一线到六线的区域市场布局。

  “今年上半年,碧桂园接近60%的销售来源是三四线,一二线大概占40%。”按照程光煜的说法,碧桂园对于三四线城市依旧长期看好,因为中国经济快速稳定发展、城镇化建设有序进行,这给中国所有城镇都带来了发展红利。“尤其是今年国家重视基础设施建设、300万人规模以下的城市人口增长,给碧桂园布局三四线提供了广阔空间。”

  在与其他房企竞争三四线地盘的时候,碧桂园靠重金揽地的策略打败了对手。从公开市场的信息可以看到,今年5月,烟台碧桂园以2.48亿元的价格和高达118.78%溢价率,斩获了山东烟台一宗商住用地;今年6月,日照市自然资源和规划局网上交易拍卖2020A-9号地块,临沂碧桂园以4.24亿元拿下,溢价率达54.74%。

  经济发展靠前、人均比较富裕的长三角三四线城镇,是碧桂园拿地的重点方向,其中,江苏、浙江、安徽是重点省份。在去年碧桂园5522亿元的合同销售金额中,这三省贡献了1380亿元。另外,今年上半年,碧桂园已经拿下南通、慈溪、温岭、蚌埠、盐城、芜湖、海安、景德镇、温州、丽水等城市的数十宗地块。

  但值得注意的是,随着国家不断收紧房地产行业融资政策,今年碧桂园拿地速度也明显变慢了。

  程光煜曾在去年的业绩会上说,2020年碧桂园全年拿地预算将超过1600亿元,但截止到今年5月底,碧桂园总拿地金额只有230亿元。2020年1至4月,碧桂园平均新增土地成本为3244元/平方米,拿地款项占销售金额的18%,低于行业平均水平。

  “国家明令要求房企降杠杆,碧桂园应该也会勒紧钱袋子,放慢或调整拿地速度。”多位业内人士这么看。

  “夺命”事件仍在上演

  碧桂园高周转的恶果就是安全事故频发。2018年,为赶工期,碧桂园发生三起项目建筑工地坍塌事故,造成7人死亡、近20人受伤,引起了社会舆论的轩然大波和媒体的广泛报道。事后碧桂园高层出席新闻发布会并鞠躬道歉,碧桂园同时也表示将会狠抓安全生产和质量。

  但是,两年过去了,碧桂园“夺命”事件仍在上演:2020年5月16日晚间,广西玉林市碧桂园凤凰城建设工地发生电梯坠落事故,共造成6人死亡。不同的是,这一次多数媒体选择不发声了,碧桂园也不需要再公开道歉了。

  事实上,在全国三四线城市中,业主对碧桂园房屋质量差的指责也从来没有停止。“高周转策略下,碧桂园的房屋质量和市场口碑一直存在着不小的压力。我在碧桂园的时候,和客户关系部同在一间大办公室,客户关系部天天在给公司擦屁股。”前述碧桂园前员工说。

  近期碧桂园盘踞的全国多个三四线城市,集体爆发了业主维权和要求退房的事件,包括湖南华容、山东青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博、江苏句容、浙江温州等。

  其中,江苏句容碧桂园业主指出碧桂园施工方为赶工期,使用“瘦身钢筋”,即把不合格的钢筋拉细后使用,业主要求退房;青岛碧桂园翡翠台业主称,房屋油烟机反方向吹风、小区天然气、浴室玻璃、门框材质和瓷砖等方面也存在问题。各种质量问题让业主们怀疑碧桂园翡翠台压根就不具备交房条件;温州碧桂园未来城临近交付之际,业主们也发现了相似的问题。

  今年7月,湖南省岳阳市华容县碧桂园业主在人民网开通的网上干群互动平台《领导留言板》上发起投诉,业主列出碧桂园房屋室内工程质量问题21条,其中包括二、三栋楼顶板开裂严重等问题,称华容县碧桂园豆腐渣工程,华容县住建局完成工程竣工验收合格备案,业主多次投诉解决不了问题。

  8月18日,湖南省政府办公厅在《领导留言板》上回复,通过核实,该项目主体结构不存在任何质量安全问题,主要是外观质量通病和局部非结构性质量缺陷。目前已责成华容县住建部门就现场查勘中存在的问题,督促建设单位整改。

  “从拿地到封顶预售不到三个月的时间,这样的房子你敢住吗?”“在碧桂园身上存在着一个奇怪的悖论:虽然楼塌风波不断,但这并不影响碧桂园的销量,碧桂园还是中国房企第一,这是为什么?”关于碧桂园,很多人表示看不懂。

  “因为没的选。”近期一位河北某县城的碧桂园业主这样对《企业观察报》说,“碧桂园在全国四五线城市和县城的布局冠绝全国,你问问那些住在县城的人,除了碧桂园还有什么可以选?”

  “碧桂园来之前,我们这只有本地那些听都没听过名字的开发商,基本都是本地土老板。你能想到的和想不到的房产乱象,我们这都有。比如他们压根就没有房屋预售证,全部都是违规销售,然而并没有人管。”

  “碧桂园来之前,我们这有两家开发商跑路的,房子烂尾,业主们天天上访拉条幅游行,都七八年了,到现在也没有解决。业主们的血汗钱就这样打水漂了。”他说,“在这种情况下,你觉得是碧桂园靠谱些,还是这些开发商靠谱些?”

  要做全球领先的特种机器人?

  近几年中国楼市下行,各大房企施展浑身解数寻路转型,恒大造车,万科养猪,碧桂园则要做机器人。

  碧桂园董事局主席杨国强曾经说:“我们要做一个高科技企业,未来,地产只是我们多元业务中的一部分,公司已经在用心谋划新的业务。接下来会有很多新的业务,包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。”

  做全球领先的特种机器人服务商,是杨国强和碧桂园最为看重的一个转型。2018年,碧桂园在广东顺德成立全资子公司博智林机器人公司,主要从事建筑机器人研发。杨国强在2018年9月公司内部管理会议上宣布,“要在5年内在机器人领域投资800亿元人民币”。

  碧桂园方面表示,截至2020年8月14日,博智林机器人公司已累计递交专利申请2314项,获授权567项,在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款,其中35款已投放工地测试,填补了行业空白。

  “考虑到碧桂园近几年安全事故频发,杨国强希望用最快的速度,减少建筑行业工人数量的50%,用建筑机器人代替普通建筑工人。”有碧桂园工作人员说。碧桂园同时开始“优化”人员。2020年上半年,碧桂园员工人数整体减少近1.4万人,精简不必要岗位的同时,增加新业务所需的工作人员数量。

  碧桂园总裁莫斌在2020年中期业绩会上透露,部分建筑机器人明年将小规模推广,争取后年进入市场。

  做全球领先的特种机器人服务商,碧桂园这个转型方向到底靠不靠谱?据《企业观察报》了解,目前不少业内人士表示并不看好。

  睿诚研究院表示,杨国强推出机器人业务时,主打的是建筑机器人。但在现实情况中,建筑机器人在国内是个非常尴尬的生意,前有工程总包商和开发商的不买账,后有国内装配式建筑工业化的大浪潮,其攻守都很难。

  从碧桂园发布的财报中也可以看到,目前,在碧桂园的机器人业务中,表现最好、进度最快的不是建筑机器人,而是餐饮机器人。

  碧桂园2020年3月27日发布的财报显示,在其建筑、医疗和餐饮三大类机器人业务的投资开发进度中,餐饮机器人业务进度占比达到60%,而一直被碧桂园重点打造的建筑机器人仅占比37%;医疗机器人只占4%。

  对此,睿诚研究院持有这样的看法:“餐饮机器人相对成熟,投下去的每一分钱,至少可以听到银子响。碧桂园以建筑机器人为核心宣传载体,一是从本业出发,二来显得高大上,三是可以用来圈地,仅此而已。”

  也有房地产相关人士称,碧桂园机器人的业务,一定时期内还看不到希望,似乎只是调味品。房地产业务本身就是资金高周转的模式,工程建设周期长了会影响资金回笼。房地产的高周转模式,与机器人这样的高端智造领域的模式完全不一样,两者是否能很好地融合在一起,还不好说。

  “碧桂园去年在机器人业务上的总体投入已经接近20亿元,然而实际上,其机器人业务整体的表现不尽如人意。截至目前,与其投入资金和规模不相符的是,以机器人为代表的新业务还没有开始盈利。房地产的车究竟能不能载得动高科技的货,这需要画上一个问号。”多位业内人士称。

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